PODER JUDICIÁRIO - JUSTIÇA FEDERAL
Seção Judiciária do Estado de Sergipe
PODER JUDICIÁRIO - JUSTIÇA
FEDERAL
Seção Judiciária do Estado de Sergipe
Processo nº 2002.85.00.005106-9 – Classe 10000 – 2ª VaraAção Sumária
Partes: ... Condomínio Residencial Porto Seguro
... Caixa Econômica Federal - CEF
EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. TAXAS. RESPONSABILIDADE. CEF. RETOMADA DO IMÓVEL DO MUTUÁRIO. ADMISSIBILIDADE.
I – Provando-se a posse e/ou propriedade quanto ao imóvel por parte do agente financeiro, é passível de cobrança em referência às taxas condominiais respectivas, incluindo-se aquelas que foram inadimplidas pelo mutuário de quem a Caixa Econômica Federal retomou o imóvel.
S E N T E N Ç A:
(Relatório)
Condomínio Residencial Porto Seguro ingressa com ação sumária de cobrança contra a Caixa Econômica Federal - CEF, alegando que, sendo a mesma proprietária de um imóvel no Condomínio – Autor, vem se mantendo inadimplente quanto às taxas respectivas. Requer a cobrança das taxas de condomínio referentes aos meses de novembro de 2001 a agosto de 2002, além das que se vencerem, acrescidas de juros, correção monetária e multa.
A demandada ofereceu contestação, argüindo a preliminar de ilegitimidade passiva, tendo em vista à cessão de créditos em relação à Empresa Gestora de Ativos – EMGEA. No mérito, afirma o incabimento da cobrança, além de que, não obstante se tratar de obrigação propter rem, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais em atraso é do anterior ocupante da unidade respectiva. Diz que está na mesma posição de credora em que se encontra o condomínio, com a diferença que possui preferência no seu crédito, questionando, ademais, a suposta equiparação do crédito reclamado e aquele decorrente da hipoteca que grava o imóvel. Requer a improcedência do pedido inicial.
Réplica às fls. 70/72.
(Fundamentação)
1 – Da preliminar de ilegitimidade passiva ad causam:
À fl. 73 foi proferida decisão – que restou irrecorrida – admitindo a EMGEA no feito, como parte legítima. De qualquer sorte, a Caixa Econômica Federal continua na lide a representar aquela empresa, na forma como admitido na peça contestatória.
Assim, inexistindo recurso da mencionada decisão, deve-se, apenas, proceder à anotação da EMGEA no pólo passivo da demanda, continuando a CEF no mesmo, eis que representando aquela.
2 – Do julgamento antecipado da lide:
Como já dito, restou irrecorrida a decisão de fl. 73. Nesta também ficou consignado o indeferimento de outras provas, além das que já constam dos autos. Assim, julgo antecipadamente a lide, na forma do art. 330, inciso I do CPC.
3 – Mérito:
3.1 – Do caso dos autos:
Inicialmente, é preciso consignar que a Caixa Econômica Federal, representante da EMGEA no feito, não questiona os débitos alegados pela parte autora; apenas questiona a responsabilidade pelos mesmos.
A prova dos autos – inclusive a que foi juntada pela própria requerida –, conduz à conclusão de que o imóvel descrito na inicial, efetivamente, lhe pertence. É o que se deduz da carta de arrematação, cuja cópia encontra-se às fls. 62/64 dos autos.
Dessa forma, a alegação da CEF de que é apenas credora hipotecária cai por terra, revelando-se, destarte, contraditória com a prova aduzida ao feito pela mesma.
Aliás, vê-se que arrematou o bem desde 25 de abril de 2001, sendo que a inadimplência das taxas condominiais verificou-se, a partir de novembro de 2001. Inteira é a responsabilidade da demandada, descabendo maiores considerações.
Afinal, para descaracterizar as alegações da ré, é o bastante a transcrição de recente acórdão oriundo do Superior Tribunal de Justiça, no qual se conclui pela responsabilidade desta, inclusive quanto às obrigações condominiais vencidas antes da retomada do imóvel mutuado, verbis:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRECEDENTES. LEGITIMIDADE PASSIVA. CREDOR QUE ADJUDICOU O IMÓVEL. AÇÃO REGRESSIVA. RECURSO DESACOLHIDO.
I – Em se tratando de obrigação propter rem, a ação de cobrança de despesas de condomínio deve ser ajuizada, em princípio, contra o proprietário identificado no registro imobiliário.
II – Em relação à legitimidade passiva na ação que visa cobrar as despesas de condomínio, a jurisprudência desta Corte orienta-se pela possibilidade de o credor optar por aqueles que tenham vínculo jurídico com o imóvel, como é o caso do credor que adjudicou o imóvel, ressalvando a ação regressiva, dada a prevalência do interesse da coletividade. (STJ – 4ª Turma, RESp n. 426.861/PR, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 18.06.2002, DJ 12.08.2002).
Com efeito, do voto proferido pelo eminente relator, extrai-se o seguinte trecho, por demais significativo:
“1. A obrigação de pagar a cota-parte das despesas de condomínio amolda-se à modalidade propter rem, como registrei no julgamento do REsp n. 30.117-RJ (DJ 11/9/95), na condição de relator:
‘Entendo que, sendo o pagamento de conta condominial modalidade de obrigação propter rem, a respectiva satisfação é de responsabilidade, em princípio, daquele que figura no álbum imobiliário como titular da propriedade. Esse, portanto, é que deve ser demandado.
Admite-se, contudo, diante do que expressamente estabelecido no art. 4º da Lei 4591/64, que não só o proprietário, mas também aquele ao qual transferidos ‘direitos pertinentes à aquisição’ – aí incluídos o promissário comprador e promissário cessionário – responda pelas despesas de condomínio da unidade autônoma, a exemplo do que ocorre, também por expressa determinação legal, com o locatário em relação às despesas ordinárias (art. 23, XII, da Lei 8.245/91)”
Trata-se de entendimento esposado pela mais alta Corte do País, no que pertine à uniformização da legislação infraconstitucional. Razão não assiste, pois, à Caixa Econômica Federal.
3.2 – Da multa:
Cabível é a aplicação da multa, no percentual de 20% (vinte por cento), até janeiro de 2003, eis que era este o quantum vigente, neste caso dos autos, antes do novo Código Civil. É que tal situação encontrava-se albergada pela Convenção do Condomínio (fls. 07/22) e pelo art. 12, § 3º da Lei n. 4.591/64.
3.3 – Dos juros:
No que diz respeito ao percentual de juros, o art. 12, § 3º da Lei n. 4.591/64 é expresso:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
(...)
§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.
De igual sorte, é o que prevê o novo Código Civil, apenas alterando o percentual da multa.
Assim, cabível a aplicação de 1% (um por cento) ao mês, no que se refere aos débitos condominiais.
(Dispositivo)
Ante o exposto, julgo procedente o pedido, e, em conseqüência:
1) Condeno a requerida – EMGEA/CEF ao pagamento das taxas de condomínio em referência ao apartamento 101, Bloco Cabrália, do Condomínio Residencial Porto Seguro, vencidas, desde novembro de 2001, bem como as vincendas, corrigidas monetariamente, conforme tabela de cálculos da Justiça Federal, aplicando-se juros de mora, à razão de 1% (um por cento) ao mês, incidentes desde a citação. Condeno, ainda, à multa no percentual de 20% (vinte por cento), calculada sobre o valor das taxas condominiais em atraso.
2) Arbitro a verba honorária, a ser suportada pela demandada, em 20% (vinte por cento). Os honorários serão terão como base de cálculo a soma atualizada das taxas (e consectários, v.g., multa) vencidas (até o ajuizamento da ação), acrescido tal somatório de 12 (doze) taxas vincendas, a partir dessa data.
3) Ademais, condeno a requerida nas custas processuais.
4) Outrossim, proceda-se à anotação da EMGEA no pólo passivo da lide.
P.R.I.
Aracaju, 11 de setembro de 2003.
Ronivon de Aragão
Juiz Federal Substituto
